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解读集体土地征收

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解读集体土地征收    

文章来源:京师孟雷征地拆迁团    发布日期:2018-07-03 14:47

 

目 录
 
一、 集体土地征收与补偿的批准程序 3
(一) 集体土地征收批准程序 3
(1)土地行政部门提出建设项目用地预审报告; 3
(2)建设项目单位向土地管理部门提出建设用地申请 3
(3)拟出征收土地等方案; 4
(4) 依法按权限批准征收土地等方案; 4
(5) 分别办理农用地转用审批手续; 5
(6) 影响征地申报批准的情形。 5
二、集体土地征收与补偿的实施程序 8
(1)发布征收土地公告 8
(2)办理征地补偿登记; 9
(3)拟定征地补偿、安置方案; 10
(4) 公告征地补偿安置方案、听取意见或举行听证会听取意见; 11
1、 公告和听取意见 11
2、 提出意见和申请听证 12
(5)报批征地补偿安置方案; 12
(6)征地补偿安置方案的备案与实施。 13
三、 集体土地征收与补偿的强制程序  14
(一)作出责令交出土地的决定 14
(二) 申请法院强制执行 14

 


 

一、集体土地征收与补偿的批准程序

(一)集体土地征收批准程序

1、土地行政部门提出建设项目用地预审报告;
2、提出建设用地申请;
3、拟出征收土地等方案;
4、依法按权限批准征收土地等方案;
5、分别办理农用地转用审批手续;
6、影响征地申报批准的情形。
(1)土地行政部门提出建设项目用地预审报告;
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条第一款第一项规定:(一)建设项目可行性研究论证时,由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
土地行政部门审查的内容为:1、建设用地是否符合土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地;2、是否符合土地利用总体规划、土地利用年度计划。3、农用地转用计划指标。最后提出建设项目用地预审报告。
(2)建设项目单位向土地管理部门提出建设用地申请
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条第一款第二项规定:建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。
持建设项目的有关批准文件包括:
1、建设单位有关资质证明;
2、项目的可行性研究报告批复或有关批准文件(是谁来批复???);(可行性研究报告针对的是一些大型项目)
3、建设项目预审报告(发改委);
4、初步审计或者其他有关批准文件(审计机关批准);
5、总平面布置图;
6、压覆矿床评估、地址灾害评估;
7、法律法规要求提供的其他文件。
(3)拟出征收土地等方案;
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条第一款第二项规定:建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及国有农用地的,不拟订征收土地方案),经市、县人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征收土地的人民政府在批准征收土地方案时一并批准(涉及国有农用地的,供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)
具体流程是:
1、填报“一书四方案”。市、县人民政府土地行政主管部门审核后,拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》,编制《建设项目用地呈报说明书》,经同级人民政府审核后,逐级报上一级土地行政主管部门审核;
1、市级政府及土地行政主管部门审核上报;
2、省级政府及土地行政主管部门审核上报
3、有批准权的政府批准用地,下达批准文书(《土地管理法》第45条有规定,)
(4)依法按权限批准征收土地等方案;
《土地管理法》第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。(注意划整为零的行为,即对统一项目进行拆分,判断方法为看项目的立项批准文件)
{依据(国发[2004]28号)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府,各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限,将单个建设项目用地拆分审批。}
征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
 
(5)分别办理农用地转用审批手续;
 
《土地管理法》第四十五条:征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
 
(6)影响征地申报批准的情形。
 
以下情形将导致不予批准,也不应该批准:
1、违反土地利用总体规划和年度计划的不得批准;
1)法律依据:《土地管理法》第三十三条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地总量不减少;耕地总量减少的,由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地,并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量,进行易地开垦。
也就是说,申报土地批复时需要提交建设项目用地符合当地土地利用总体规划和土地利用年度计划的审查意见,即:1、由国土资源局出具符合土地利用总体规划的审查意见;2、由发改委出具符合土地利用年度计划的审查意见。
2)需要提交的材料:《XXXXXX土地利用总体规划图》、XXX的土地利用年度计划
2、社会保障费用不落实的不得批准征地;
1)法律依据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发 [2006] 31号)二、切实保障被征地农民的长远生计。征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发[2006]29号文件的规定,做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用,按有关规定纳入征地补偿安置费用,不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。(社会保障费用包括5种社会保险费用)
2)具体落实的程序:依据《劳动和社会保障部 国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》三、严格征地中对农民社会保障落实情况的审查规定:“要严格执行国发31号文件关于“社会保障费用不落实的不得批准征地”的规定,加强对被征地农民社会保障措施落实情况的审查。被征地农民社会保障对象、项目、标准以及费用筹集办法等情况,要纳入征地报批前告知、听证等程序,维护被征地农民知情、参与等民主权利。市县人民政府在呈报征地报批材料时,应就上述情况作出说明;劳动保障部门、国土资源部门要加强沟通协作,共同把好被征地农民社会保障落实情况审查关。需报省级政府批准征地的,上述说明材料由市(地、州)级劳动保障部门提出审核意见;需报国务院批准征地的,由省级劳动保障部门提出审核意见。有关说明材料和审核意见作为必备要件随建设用地报批资料同时上报。对没有出台被征地农民社会保障实施办法、被征地农民社会保障费用不落实、没有按规定履行征地报批前有关程序的,一律不予报批征地。
3)社会保障费用的来源:依据《劳动和社会保障部 国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》二、确保被征地农民社会保障所需资金。原则上由农民个人、农村集体、当地政府共同承担,具体比例、数额结合当地实际确定。各市县征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施前,被征地农民社会保障所需资金的个人缴费部分,可以从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳;各市县征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施后,要及时确定征地补偿安置费用在农民个人、农村集体之间的分配办法,被征地农民社会保障个人缴费部分在农民个人所得中直接缴纳。
4)需要提交的材料:1、市县人民政府对被征地农民社会保障对象、项目、标准以及费用筹集办法等情况,要纳入征地报批前告知、听证等程序的情况说明;2、市(地、州)级劳动保障部门对上述说明材料提出的审核意见
3、审查是否有“一书四方案”及其内容是否合法合理
1)法律依据:《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条第一款第二项规定:建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及国有农用地的,不拟订征收土地方案),经市、县人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征收土地的人民政府在批准征收土地方案时一并批准(涉及国有农用地的,供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)
2)提交的材料:《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》,编制《建设项目用地呈报说明书》
4、征地报批前未履行了告知、调查、确认和听证程序的不得批准征地
1)法律依据:根据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发[2004]238号)及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)规定,在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径以书面形式告知被征地农民;当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认;在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利,当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证
2)申报审批时需要提交的材料包括:
(1)国土资源局出具《征收土地预告支书》,内容必须包括:拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径
(2)国土资源局出具《听证告知书》并附具听证笔录或《放弃听证证明》
(3)村委会出具的《土地权属证明》、国土资源局出具对拟征收土地进行调查确认的书面材料(此处具体形式无统一的规定)

二、集体土地征收与补偿的实施程序

 
具体的简要程序包括:
1、发布征收土地公告;
2、办理征地补偿登记;
3、拟定征地补偿、安置方案;
4、公告征地补偿安置方案、听取意见或举行听证会听取意见;
5、报批征地补偿安置方案;
6、征地补偿安置方案的备案与实施。

(1)发布征收土地公告

法律依据:《征收土地公告办法》第四条规定:被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。
1、发布主体:市县人民政府;
2、具体实施机关:市县级土地行政主管部门;
3、范围:被征收土地所在地的乡(镇)、村;
《征收土地公告办法》第三条 征收农民集体所有土地的,征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
4、发布的时间:自征收土地方案批准文件之日起10个工作日内;
5、公告的内容:
四大类:
1)、征收批准的机关、批准文号、批准时间和批准用途;
2)、征收土地的所有权人、位置、地类和面积;
3)、征收补偿标准和农业人员安置途径;
4)、办理补偿登记的的期限和地点。
法律依据:《征收土地公告办法》第五条 征收土地公告应当包括下列内容:
  (一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
  (二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;
  (三)征地补偿标准和农业人员安置途径;
  (四)办理征地补偿登记的期限、地点。
6、发布公告的后果:禁止一切可能增加补偿款的行为,如:抢建、抢栽、抢种的不列入征收范围;
7、不依法进行征收土地的公告的后果是:现对人或利益相关人有权依法要求公告并决绝办理补偿登记手续

(2)办理征地补偿登记;

1、登记机关为:征地公告中指定的政府土地行政主管部门
2、登记内容:土地权属证书、地上附着物产权证明等文件;
3、不办理的结果:将被征收人的土地纳入征收范围,补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。
法律依据:《征收土地公告办法》第六条 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
  被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。
 

(3)拟定征地补偿、安置方案;

1、拟定的主体:市、县人民政府土地行政主管部门会同有关单位拟定;
2、依据:
1)土地登记资料
2)现场勘测结果
3)经核对的征地补偿登记情况;
4)法律法规和规章规定的征地补偿标准;
3、必须包含的主要内容:四项补偿标准:
1)土地补偿费;为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍
2)安置补偿费;按照需要安置的农业人口数计算,需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍
3)青苗补偿费;由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
4)附作物补偿费等主要事项。由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
法律依据:《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。(两个是确定的,其他是不确定的)
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。(注土地补偿针对的是对土地的投入和未来收益的补偿,安置补偿针对的是以土地为经济来源的生活补助)
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

(4)公告征地补偿安置方案、听取意见或举行听证会听取意见;

 
1、公告和听取意见
《土地管理方法实施条例》第二十五条市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
1)公告主体:市、县人民政府土地行政主管部门(实践中为国土资源局)
公告的地点:在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告;
听取意见对象:听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见;
对补偿标准有争议的处理方式:由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
5)征地补偿安置方案公告的必备内容:
1集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附作物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量;
2土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
3安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
4地上附属物和青苗的补偿标准、数额、支付方式;
5农业人员的具体安置途径;
6其他有关征地补偿、安置的具体措施
2、提出意见和申请听证
《征收土地公告办法》第九条,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。
1、提出意见时间:应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。
2、组织听证及进行必要的修改
《征收公告办法》第十条第一款规定:有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的,应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。
  有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时,应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况,举行听证会的,还应当附具听证笔录。
 

(5)报批征地补偿安置方案;

1、报批主体:有关市、县人民政府土地行政主管部门;
2、批准主体:有关市、县人民政府;
3、应当附具的报批材料包括:
1)被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况;
2)举行听证会的还应当附具听证笔录
 

(6)征地补偿安置方案的备案与实施。

 
1、备案:土地主管部门应该逐级报省政府土地行政主管部门备案。
2、实施主体:市县级土地主管部门组织实施,内容包括:
1)与当事人签订补偿安置协议;
2)对补偿安置方案有争议的处理:由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
   3、支付征地的各项费用:
《土地管理法实施条例》第二十五条第四款规定:“征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。”否者,被征收单位有权拒绝交出土地。
4、农村集体经济组织提供支付清单。
《征收土地公告办法》第十二条第一款规定:“有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后,有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。”
5、公布收支补偿安置费用情况并接受查询监督
《征收土地公告办法》第十二条第二款规定:“市、县人民政府土地行政主管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布,以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。”
1)监督的主体:市、县人民政府土地行政主管部门。
 

三、集体土地征收与补偿的强制程序

(一)作出责令交出土地的决定

1、前提:被征收的单位会个人在收到各项补偿费用后未按规定期限自行交付土地;
2、责令主体:土地行政主管部门;
《土地管理法实施条例》第四十五条 (强拆主体)违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。

(二)申请法院强制执行

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条 县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定,申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的,应当符合下列条件:
  (一)征收土地方案已经有权机关依法批准;
  (二)市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为;
  (三)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿,且拒不交出土地,已经影响到征收工作的正常进行;
  (四)符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件:
(一)具体行政行为依法可以由人民法院执行;
  (二)具体行政行为已经生效并具有可执行内容;
  (三)申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织;
  (四)被申请人是该具体行政行为所确定的义务人;
  (五)被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务;
  (六)申请人在法定期限内提出申请;
  (七)被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。
  人民法院对符合条件的申请,应当裁定予以受理,并通知申请人;对不符合条件的申请,应当裁定不予受理。

四、实践中集体土地征收案件依次启动的程序

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