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关于《国有土地上房屋征收与补偿》的学习

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《国有土地上房屋征收与补偿》的学习    

文章来源:京师孟雷征地拆迁团    发布日期:2018-07-03 14:48

 

第一章:房屋征收决定程序 6
1.房屋征收的的准备程序 6
1.征收的前提:满足界定公共利益(第八条) 6
1.1由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要 6
1.2由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; 6
1.3政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。 7
1.3.1危房集中的认定程序: 7
1.4法律、行政法规规定的其他公共利益的需要 7
2.房屋征收的启动程序 7
2.1房屋征收部门启动房屋征收程序需要提交的材料。 7
2.1.1、发展改革部门出具: 8
2.1.2、规划部门出具: 8
2.1.3、国土部门出具: 8
2.2 市县级政府的审查征收申请及相关材料是否符合房屋征收的条件,符合的作出房屋征收确认批文(此时是内部审批,不可诉) 8
2.2.1实施房屋征收的条件包括: 8
3.房屋征收范围确定后的行为确定限制程序 8
3.1法律依据,限制时间长度: 9
3.2公布时间-地方法规、规章具体规定 9
4.初步内部选定房地产价格评估机构并进行分类评估程序 9
5.对拟征收房屋的调查登记程序 9
5.1开展征收房屋调查登记的主体和相关单位 9
5.2开展征收房屋调查登记的时间 9
 5.3调查登记的内容 9
5.4将调查结果向被征收人公布 10
5.5被征收人的配合工作 10
6.拟定房屋征收补偿方案程序与征求公众意见程序 10
6.1房屋征收部门拟定安置补偿方案 10
6.1.1内容: 10
6.2征收补偿安置方案应由市、县级人民政府组织论证 11
6.3征收补偿方案应公布征求公众意见 11
6.3.1法律依据 11
6.4安置补偿方案的大致结构 11
7. 对房屋征收补偿方案进行论证程序 12
8. 房屋征收补偿方案的征求公众意见程序与旧城区改建补偿方案的听证程序 12
8.1征求公众意见后要将修改的情况予以公布 12
8.2旧城区改造房屋征收补偿安置方案的听证程序 12
8.2.1开听证的前提: 12
8.2.3听证程序及材料保存 12
9. 房屋征收决定前的社会稳定风险评估 12
9.1风险评估的含义: 12
9.2风险评估的法律依据 13
9.3风险评估的法定程序参见地方关于社会风险评估办法 13
目前地方的一些规定: 13
9.4房屋征收社会稳定性风险评估操作存在的问题 13
10. 房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监督程序 13
10.1房屋征收的决策程序 13
10.2对征收补偿费用的拨付与监督管理程序 10.2.1法律依据 13
10.2.4征收补偿费用专户存储、专款专用 14
11.对未经登记的建筑物进行调查、认定和处理程序 14
11.1对违法建筑的认定、处理与补偿 11.1.1对违法建筑的认定 14
11.1.2对违法建筑的处理方式 15
11.1.3对临时建筑的处理方式 15
11.2房屋征收是对于未登记的房屋的处理原则 15
11.3违法建筑的拆除主体 15
12.房屋征收决定的公告与宣传解释程序 15
12.1房屋征收决定的决定主体与公告 15
12.2房屋征收决定的公告 15
12.3房屋征收决定及其公告范本 16
第二章 国有土地上房屋征收与补偿制度 17
1. 评估机构的选定、决定与确定及其工作规则 17
1.1协商选定或随机确定房地产评估机构 17
1.2房屋价值的评估流程 17
1.2.1对被征收房屋价值的补偿原则 17
1.2.2评估机构的委托 18
1.2.3房屋征收部门委托评估机构前的调查 18
1.2.4评估机构评估的实地评估及要求 18
1.2.5评估机构选定评估方法的要求 19
1.2.5特殊评估对象即可协商也可评估 19
1.2.6分户的初评评估结果的公示、解释修正 19
1.2.7分户评估与整体评估结果的签字要求与送达 19
1.2.8对评估结果争议的解决机制 19
1.2.9鉴定费用承担 20
2.房屋征收补偿方式 20
2.1两种补偿方式与补偿方式的选择权 20
2.2产权调换的特殊保护(住房保障政策) 20
3.补偿项目与补助奖励 20
3.1房屋征收的补偿主体 20
3.2补偿项目 20
3.3停产停业损失补偿的确定原则 21
4.订立补偿协议及诉讼救济 21
5. 作出房屋征收补偿决定 22
5.1作出补偿决定的条件: 22
6.国有土地上房屋征收的强制搬迁制度 22
6.1征收房屋应坚持先补偿后搬迁以及不得采用非法暴力逼迁的行为 22
6.3申请法院强制搬迁 22
第三章实务操作 23

 

  第一章:房屋征收决定程序

1.房屋征收的的准备程序

征收的前提:满足界定公共利益(第八条)

第八条:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
  (一)国防和外交的需要;
  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要
  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要
  (四)由政府组织实施保障性安居工程建设的需要;
  (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要
  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

基础设施建设:石油天然气设施、煤炭设施、电力设施、水利设施、铁路、公路、水路、民用机场、交通设施等设施。
政府组织:政府直接实施、独立投资项目,政府主导、市场运作化的项目

由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

安居工程:第一类:城市和国有工矿棚户区改造以及林区、垦区棚户区改造;第二类:廉租住房、经济适用房、限价商品住房、公共租赁住房;第三类:农村危房改造(不属于国有房屋征收与补偿条例)       

政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

危房集中的认定程序:

1、调查认定,《建设部关于修改<城市危险房屋管理办法>的决定》第八条规定:“鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行:(一)受理申请;(二)初始调查,摸清房屋的历史和现状;(三)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;(四)检测验算,整理技术资料;(五)全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;(六)签发鉴定文书。”;第6条的规定:“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构,负责房屋的安全鉴定,并统一启用‘房屋安全鉴定专用章’”
2、调查危房集中律。根据《建设部关于修改<城市危险房屋管理办法>的决定》第九条的规定:“对被鉴定为危险房屋的,一般可分为以下四类进行处理:(一)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。(二)处理使用。适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。(三)停止使用。适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。”《循环经济促进法》第25条第2款:“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者,应当采取措施,加强建筑物维护管理,延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准,在合理使用寿命内的建筑物,除为了公共利益的需要外,城市人民政府不得决定拆除。”由此可知,国家对于“房屋征收”的立法设立初衷是本着“物尽其用”的原则,即便存在少量危房,也不是实施房屋征收的法定条件,通过采取技术措施消除危险继续使用或者资助救助等办法来解决,只有危房集中区才可以实施房屋征收及旧城改建,
   结论:对危房集中的房屋征收条件:1、需要由房屋安全鉴定机构进行鉴定,并并统一启用‘房屋安全鉴定专用章’”;2、需要有危房集中率的调查数据作为证据

法律、行政法规规定的其他公共利益的需要

即除了上述所列明的以外,必须只能是法律、行政法规规定,地方政府规章、红头文件都不能确定公共利益的范围

2.房屋征收的启动程序

房屋征收部门启动房屋征收程序需要提交的材料。

:依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

、发展改革部门出具:

建设活动纳入本市国民经济和社会发展年度计划的审查手续。(是建设项目所在地的市县级发改委,上级发改委有下级的本案,此时可以通过向上级调取政府信息,防止下级伪造审批手续,该审查手续在实际操作过程中是什么样的??)
审查目标:1、建设项目是否符合符合本市国民经济和社会发展规划;2、如果是保障性安居工程建设、旧城区改建项目,审查建设项目是否已经纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

、规划部门出具:

建设项目是否符合城乡规划和专项规划。

、国土部门出具:

建设项目是否符合土地利用总体规划以及国有土地权属说明。
4、提交相对应的政府部门在制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,已经广泛征求社会公众意见,经过科学论证的证明材料。
市县级政府的审查征收申请及相关材料是否符合房屋征收的条件,符合的作出房屋征收确认批文(此时是内部审批,不可诉)

2.2.1实施房屋征收的条件包括:

1、征收房屋符合公共利益的需要
2、征收房屋符合国民经济和社会发展规划
3、征收房屋符合土地利用总体规划
4、征收房屋符合城乡规划和专项规划
5、征收房屋属于保障性安居工程建设、旧城区改建,已经纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划
6、制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,已经广泛征求社会公众意见,经过科学论证
7、补偿安置方案征求意见稿及听取意见的情况
8、社会稳定风险评估报告
9、补偿资金足额到位的证明
 

3.房屋征收范围确定后的行为确定限制程序

在政府内部确定拟征收房屋后,需要在几天内将征收公告发布,发布的主要内容就是限制性规定

法律依据,限制时间长度:

第十六条:房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿
  房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 (此处的部门主要包括:城市规划部门、国土资源部门、住房建设、房屋管理、工商管理、税务管理、户籍管理)

公布时间

房屋征收部门自收到市县级人民政府同意征收的意见批文后的5个工作日内,要在征收范围内发布暂停公告。(哪里规定的,北京市这样规定的,实际需要看地方具体的实施条例)
 

4.初步内部选定房地产价格评估机构并进行分类评估程序

5.对拟征收房屋的调查登记程序

第十五条(征收调查) 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

开展征收房屋调查登记的主体和相关单位

主体:房屋征收实施部门(这是法定授权主体,能够以自己的名义作出相关行为)
参与或配合相关单位:房屋征收范围内的街道办事处、居民委员会、受委托的房屋征收实施单位、受委托的社会风险评估机构和受委托的房地产评估机构。(他们没有权利签订安置补偿协议)

开展征收房屋调查登记的时间

     作出房屋征收决定之前,为作出安置补偿方案和社会风险评估提供参考。
   调查登记的内容
    1、房屋征收部门和房屋征收实施单位调查的主要内容:被征收房屋的基本情况,即房屋的区位、面积、结构、用途、内部装潢、权属、新旧等;
    2、受委托的社会风险评估机构调查的主要内容:主要是针对被征收人的基本情况进行调查,包括学历、收入、年龄、人数、工作等。
3、房地产评估机构参与调查登记的主要内容
先对被征收地区外面环境的调查:房屋征收建设项目的名称、坐落、涉及的土地总面积、土地的四至范围、周围环境、景观、基础设施完备程度、地势。
其次,对具体征收对象进行调查:拟被征收房屋产权人姓名、房屋坐落、面积、层数、建筑结构、装潢、设施设备、品面布置、工程质量、建成年数、维护、保养、适用情况、地基的稳定性、公共配套设施完备程度、利用现状、权属等

将调查结果向被征收人公布

被征收人的配合工作

第十五条(征收调查) 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
不配合的具体做法:1、将不予配合的风险在调查程序中以现场笔录的形式告知被征收人或利益相关人员;2、并有两名以上的房屋征收部门的调查人员和被调查人签字,被调查人拒绝的,由两名以上的调查人员签字,若有配合的第三人让第三人签字。

6.拟定房屋征收补偿方案程序与征求公众意见程序

房屋征收部门拟定安置补偿方案

内容:

第十七条(征收补偿内容) 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
  (一)被征收房屋价值的补偿;(里面已经包括土地使用权的价值
  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
    6.1.2内容依据:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、房屋征收决定程序等规章性规定,地方条例、规章。

征收补偿安置方案应由市、县级人民政府组织论证

组织论证的内容:组织相关部门对方案是否符合法律、法规、规章、是否公平、合理、可行。这时会产生一个论证文件。

征收补偿方案应公布征求公众意见

法律依据

第十条(拟定并公布征收补偿方案) 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。
  6.3.2公布的时间长度规定
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
即此时需要一个《安置补偿方案公众征求意见稿》,实践中具体的形式是???

安置补偿方案的大致结构

第一章总则
第二章方案制定的目的以及依据
第三章征收补偿原则
第四章征收范围:应当具体明确,包括四至范围,具体见《XXXX建设项目用地红线规划图》
第五章征收人、被征收人、征收部门、征收实施单位以及补偿对象
第六章房屋征收、签约即搬迁时间,应当明确具体
第七章补偿方式:两种产权置换或货币补偿
第八章评估机构的选定及对评估机构结果不服的救济
第九章被征收房屋权属、面积及用途认定
第十章停产停业损失补偿
第十一章对房屋承租人的补偿(看是否有没有地方规定)
第十二章房屋的附属设施及装潢装饰的补偿
第十三章拆卸(除)相关生活设施的补偿标准
第十四章货币补偿=房屋价值补偿费(装饰装修费、附属设施、附属物)+搬迁补偿费+停产停业损失补偿费+补助费(临时安置、物业等)+奖励费(注支付的时间、方式、违约责任)
第十五章产权置换
第十六章用于产权置换的房屋的地点、结构
第十七章产权置换房屋的交房时间(注此时必须明确、以及保障该房屋是否能办房产证、权属没有问题、违约责任,实践中出现很多问题
第十八章选房方法
第十九章住房保障
第二十章搬迁奖励
第二十一章其他

7. 对房屋征收补偿方案进行论证程序

8. 房屋征收补偿方案的征求公众意见程序与旧城区改建补偿方案的听证程序

征求公众意见后要将修改的情况予以公布

法律依据:

旧城区改造房屋征收补偿安置方案的听证程序

开听证的前提:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
  因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
   8.2.2听证的组织者及参加者
市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

听证程序及材料保存

听证会的主持、发言、记录应严格按照行政听证程序的规定进行,并注意保留好听证签到表、听证会笔录以及录音录像资料。

9. 房屋征收决定前的社会稳定风险评估

风险评估的含义:

社会稳定风险是指一种导致社会冲突、危机社会稳定、社会秩序的可能性。

风险评估的法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。(对于人数较多的规定具体由地方规定,一般参见《地方国有土地上房屋征收补偿实施条例》)

风险评估的法定程序参见地方关于社会风险评估办法

目前地方的一些规定:

天津:《天津市重大事项社会稳定性风险评估暂行办法(试行)》、《天津市重点建设项目社会稳定风险分析和评估工作考评办法》,其次还有吉林省、广东省、湖北省、南京市、安徽淮北市、江苏邳州市、重庆江北区、苏州市都有相关规定。

房屋征收社会稳定性风险评估操作存在的问题

存在评估主体、评估内容、评估标准等没有法律的统一规定,有的地方有自己的规定,但有的地方没有具体规定。

10. 房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监督程序

房屋征收的决策程序

一般决出:由政府办公室决定
特殊程序:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。(对于人数较多的规定,由《地方国有土地上房屋征收与补偿实施条例》具体规定,此时需要保留会议记录材料

对征收补偿费用的拨付与监督管理程序
10.2.1法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。
  作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
    10.2.2征收补偿费用的范围
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
  (一)被征收房屋价值的补偿;(里面已经包括土地使用权的价值)
  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
    10.2.3征收补偿费用的到位时间
法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款 作出房屋征收决定前征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
    足额到位的规定:包括货币以及用于产权置换的房屋,具体规定,参见《地方国有土地上房屋征收与补偿实施条例》具体规定。

10.2.4征收补偿费用专户存储专款专用

1)专户:目前法律没有统一的规定具体是由谁来开立账户,具体参见地方条例。
2)专户存储:
《人民币银行结算账户管理办法》第十九条 存款人申请开立专用存款账户,应向银行出具其开立基本存款账户规定的证明文件、基本存款账户开户登记证和下列证明文件:
  (一)基本建设资金、更新改造资金、政策性房地产开发资金、住房基金、社会保障基金,应出具主管部门批文。
  (十)其他按规定需要专项管理和使用的资金,应出具有关法规、规章或政府部门的有关文件。
《银行账户管理办法》第二十条 存款人申请开立专用存款帐户,应向开户银行出具下列证明文件之一:
一、经有权部门批准立项的文件
二、国家有关文件的规定
中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法实施细则》第十四条 存款人凭《办法》第十九条规定的同一证明文件,只能开立一个专用存款账户。
结论:相关单位开具专款账户必须出具有权部门的批准文件及证明文件,且一个证明文件只能开立一个专款账户,资金证明必须由开户的银行开具专款专户的证明。
3)实践中的现象:“存款余额明”,因其是经常变动的,不符合“足额到位、专款专用”的要求;政府机关出具多个银行账户资金证明。
 

11.对未经登记的建筑物进行调查、认定和处理程序

对违法建筑的认定、处理与补偿
11.1.1对违法建筑的认定

《城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
主要的违法建筑的类型包括:未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的(将临时建筑建设成永久建筑、擅自改变房屋用途的建筑物)。

对违法建筑的处理方式

1)限期改正并处罚款:对一般影响城市规划,尚可采取改正措施的,依法补办相关手续和缴纳罚款的,责令限期改正并处罚款;
2)责令限期拆除或没收:对严重影响城市规划的,责令限期拆除或没收。

对临时建筑的处理方式

1)超过批注期限的临时建筑:限期拆除,征收时不予补偿
2)未超过批准限期的临时建筑:补偿剩余限期的使用价值补偿

房屋征收是对于未登记的房屋的处理原则

不同的地方有不同的处理规则,没有统一的规定,基本原则是是否合情合理。

违法建筑的拆除主体

1)乡镇人民政府有权拆除(《城乡规划法》第六十五条)
2)县级以上地方人民政府有权拆除,县政府可以责成有关部门组织实施。
但是,有权作出《强制拆除决定书》的只能是县级以上人民政府。(《城乡规划法》第六十八条)。实践中“责成有关部门”的情形包括由城市管理局、综合执法局、城建部门所属的执法大队乃至地方公安机关参与共同组织实施。

12.房屋征收决定的公告与宣传解释程序

12.1房屋征收决定的决定主体与公告

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
 第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。(此处的同时收回是指:已经依法签订了房屋征收补偿协议)

12.2房屋征收决定的公告

1)公告的时间点:及时,此时需要地方具体规定。
2)公告的时长:因涉及安置补偿协议,故时间至少30天
3)公告的必备内容:公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项

12.3房屋征收决定及其公告范本

XXXX市、区、县人民政府房屋征收决定
                      (X市、区、县房征决字[20XX]第XXX号)
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、省或市《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律的规定,为了公共利益的需要,XXX市、区、县人民政府研究决定对XXXX项目范围的国有土地上的房屋实施征收。(写明依据)
本决定征收写下列范围内的房屋:东至XXX,西至XXXX,南至XX,北至XXX。具体范围以房屋征收红线为准(详见附件一)。(写明征收的具体范围)
房屋征收部门:XXX
征收实施单位:XXX
征收补偿方案为:XXXX项目房屋征收补偿方案(详见附件二)
征收签约期限为自被征收房屋评估结果公关之日起XX日内。
搬迁期限为自房屋征收补偿协议签订之日起XXX日内。
房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回
被征收人、公房承租人对本决定不服的,可以在本决定公告之日起六十日以内依据《行政复议法》的有关规定向人民政府依法提起行政复议,或在本决定公告之日起6个月内向法院提起诉讼。
附件一:《XXXXX项目的房屋征收红线为准》
附件二:《XXX项目的房屋征收补偿方案》
 
 
 
 
 


第二章 国有土地上房屋征收与补偿制度

概述:国有土地上房屋征收与补偿的主要流程包括:1.选定、决定或确定评估机构;2.房屋价值的评估与符合鉴定;3、选定房屋征收补偿方式、旧城改造的原地回迁即住房保障;4、政府按补偿项目支付资金补助金并兑现奖励,提供周转用房;5、订立补偿协议及诉讼救济;6、作出房屋征收补偿决定;7、赋予被征收人救济权利;8、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督。

1. 评估机构的选定、决定与确定及其工作规则

1.1协商选定或随机确定房地产评估机构

法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第二十条评估机构的选择 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定, 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定具体办法由省、自治区、直辖市制定
 

1.2房屋价值的评估流程

1.2.1对被征收房屋价值的补偿原则

1)法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。(注对被征收房屋价值的补偿标准并非必须要经过评估来确定,这个市场价格可以协商确定,也可以评估确定
  对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
  房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。
2)被征收房屋价值《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
3)被征收房屋的类似房地产:《评估办法》第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。
    2)基本原则:不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
房屋价值确定的时间点:房屋征收决定公告之日,用于产权置换的房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
类似房地产的市场价格:是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。

1.2.2评估机构的委托

《国有土地上房屋征收评估办法》第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:
(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;
(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;
(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;
(四)委托人应提供的评估所需资料;
(五)评估过程中双方的权利和义务;
(六)评估费用及收取方式;
(七)评估报告交付时间、方式;
(八)违约责任;
(九)解决争议的方法;
(十)其他需要载明的事项。

1.2.3房屋征收部门委托评估机构前的调查

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

1.2.4评估机构评估的实地评估及要求

1)实地勘察:《评估办法》第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管
2)资料保存:被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
3) 签字确认:房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

1.2.5评估机构选定评估方法的要求

1)方法选定原则:《评估办法》第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
2)方法限制:被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

1.2.5特殊评估对象即可协商也可评估

《评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

1.2.6分户的初评评估结果的公示、解释修正

《评估办法》第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

1.2.7分户评估与整体评估结果的签字要求与送达

1)结果送达:《评估办法》第十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
2)评估报告签字要求:整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

1.2.8对评估结果争议的解决机制

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估
申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

1.2.9鉴定费用承担

第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

2.房屋征收补偿方式

2.1两种补偿方式与补偿方式的选择权

1)《补偿条例》第二十一条(补偿方式) 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
  被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
  2)特殊征收下选择产权调换的强制性规定:因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

2.2产权调换的特殊保护(住房保障政策)

第十八条(住房保障) 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。(针对住房困难和生活困难的群众)

3.补偿项目与补助奖励

3.1房屋征收的补偿主体

补偿主体:市、县级人民政府

3.2补偿项目

 第十七条(征收补偿内容) 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
  (一)被征收房屋价值的补偿;(里面已经包括土地使用权的价值
  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

1)被征收房屋的价值:房屋本身及其附属物(包括其占用范围内的土地补偿、房屋的装修装饰价值的补偿)
2)因房屋征收造成的搬迁、临时安置补偿,具体包括:运输费、人力费,电视设备、电表、燃气、宽带等生活必需的公用设施设备的拆装费,选择产权置换的有临时安置费或周转性用房。
3)因房屋征收导致的停产停业损失的补偿。(具体补偿办法地方具体规定)
4)补助和奖励办法。(此处可以制定条件)

3.3停产停业损失补偿的确定原则

1)营业性用房损失的补偿原则:《补偿办法》第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2)住房用于营业的补偿:《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的,要抓紧制订相应的政策,限期处理解决;

4.订立补偿协议及诉讼救济

1)签约的主体具有特定性:一方为:代表政府的房屋征收部门;另一方面是房屋被征收人。
2)签约的主要内容:主要是约定违约责任以及争议的解决方式;
1. 补偿方式、金额、支付期限;
2. 用于产权置换房屋的地点、面积、及房屋差价的结算方法;
3. 搬迁费、临时安置费的标准和支付方法;
4. 周转用房的地点、使用期间;
5. 停产停业损失计算、支付方式;
6. 被征收房屋的搬迁期限、过度方式和过度限期;
7. 被征收人所享受的补助和奖励以及兑现方法;
8. 违约责任事项;
9. 履行房屋征收协议过程中发生争议的解决方法;
10. 其他约定事项。

5. 作出房屋征收补偿决定

5.1作出补偿决定的条件:

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
  补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
1)在签约期内未达成补偿协议;
2)或被征收的房屋产权人不明确,包括被征收房屋没有产权证明、有产权证明的所有人下落不明、房屋产权存在争议等;
3)房屋征收补偿方案中的各项内容符合法律规定。

6.国有土地上房屋征收的强制搬迁制度

6.1征收房屋应坚持先补偿后搬迁以及不得采用非法暴力逼迁的行为

法律依据:第二十七条(被征收人搬迁) 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
    6.2禁止建设单位参与搬迁活动
6.3申请法院强制搬迁
1)受理条件:《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定 》第二条 申请机关向人民法院申请强制执行,除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外,还应当提供下列材料:
  (一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;
  (二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;
  (三)社会稳定风险评估材料;
  (四)申请强制执行的房屋状况;
  (五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;
  (六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
  强制执行申请书应当由申请机关负责人签名,加盖申请机关印章,并注明日期。
  强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的,除有正当理由外,人民法院不予受理。

第三章实务操作
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